导读：旅游与地产，是一对欢喜冤家，是互补互助的联姻关系。绿维创景规划设计院院长林峰博士认为,旅游房地产已经从楼盘项目开发,步入旅游导向的区域综合开发新阶段,承担起欠发达地区,特别是中西部地区区域经济开发的重大使命,成为区域产业转型升级与城市化的领军模式.
国家对住宅市场的调控持续从紧，致使越来越多的房地产开发商将旅游地产作为规避风险或寻求转型的新方向。据悉，万科、华侨城、万达、恒大、世茂、雅居乐等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域，可以说，旅游地产开发迎来了前所未有的活跃时期。
纵观近来旅游地产开发,以知名房企项目为代表，旅游地产已逐渐摒弃了单一地产开发的模式，向网罗多种业态的超大型旅游综合开发项目发展。对此，北京绿维创景规划设计院(www.lwcabcde)院长林峰博士表示，超大型旅游综合体项目，代表了旅游带动区域经济与区域城市化开发的方向，顺应市场发展趋势，正在成为中西部区域经济发展的龙头项目。
旅游地产的基础是旅游而不是房产，这就促使旅游地产的开发必须符合旅游业的发展规律。无论是观光还是休闲度假，单一性质的旅游难以引导市场需求，而作为聚集综合旅游功能的特定空间，大型旅游综合开发项目的诞生可以说适逢其时。
旅游与地产：人气----商气----房屋销售----持续盈利
2012年，从长白山到云南普洱，超大规模的旅游地产投资不断曝光在媒体上，从万达的长白山国际度假区、恒大的世纪旅游城到世茂的纳米魔幻城，中坤集团在云南普洱的原生态度假部落，无一例外，都属于旅游综合开发项目，其规模之大、投资之高、业态之丰富，都引起了业内人士的关注。
绿维创景规划设计院院长林峰博士提及旅游地产时说，绿维创景(www.lwcabcde)作为旅游与文化导向的区域综合开发服务商，在服务开发方的过程中，可以说见证了旅游与地产的发展和变化。几年前，老旅游系统的人都不喜欢地产商来搞旅游，说他们只是为了圈地，常常圈而不动，要不就是修几栋别墅，不愿开发景区。而现在，没有人能忽略旅游地产，在云南、海南等地，度假社区已经成为区域发展中最大的蛋糕。
绿维创景指出，旅游与地产是相互促进的良性架构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上，而旅游地产3到5年就全部收回投资。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。绿维创景表示，旅客流量越多、与客源地的交通越便利、周边风景越好，旅游地产的价值也就越高。所以，旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气又提升了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。
绿维创景把这一联姻看成是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售回款，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。
绿维创景(www.lwcabcde)指出，在最近几年的规划设计工作中，特别强调旅游与旅游地产细分的互动结构，也就是把聚集人气的吸引力项目与地产结合，如把温泉泡浴与温泉地产、海滨度假与度假地产、森林旅游与养生地产、都市休闲与商业休闲地产、文化旅游与文化创意地产等，在这些结构中，首先打造和发展的必须是旅游项目，以旅游项目迅速提升区域内的人气，之后再进行地产开发。这是市场发展的趋势，也符合消费需求升级的大背景。目前市场上的超大型旅游地产综合开发项目，都是在花大精力走这种路线。
旅游地产的综合开发，政府区域开发目标与投资商区域运营目标合流
绿维创景规划设计院院长林峰博士指出，超大型旅游综合开发项目的诞生，是产业转型、土地财政与旅游房地产商业利益合流的产物。
旅游是具有引擎效应的产业，能够推进服务产业聚集发展、形成新农村建设的全面提升、带动土地升值、延伸商业房地产及休闲度假房地产等高利润项目，实现开发的快速回报。因此，依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”这三要素，已经成为旅游产业发展的主流模式。
绿维创景认为，传统旅游项目(以游客为服务对象，通过服务，获取收益的项目)的投入产出比已经越来越低，特别是在一流观光资源已经全部开发完成之后，旅游服务与旅游设施开发项目都是“高投资、低回报、长周期”型项目。政府为促进产业转型升级的产业开发导向，与投资商在泛地产高通胀时代的高回报率要求，在当今的旅游服务与旅游设施产品开发上，已经形成了明显的矛盾结构。然而，由于国家房地产调控，城市房地产开发十分透明，利润率相对降低，投资商亟需绕过调控政策，获得开发土地。而旅游地产的开发环境相对来说还比较宽松，高额的土地一级开发利润和旅游休闲度假房产利润，可以抵消旅游服务与旅游设施项目开发的高成本。
林峰博士还指出，现在新一轮圈地运动的主要方向，正是面向非城市区域的旅游区域开发。大批房地产商及其他投资者纷纷涉足旅游综合开发，大量资金涌入酒店、温泉、旅游地产、旅游演艺等行业，投资项目也逐渐呈现出大规模、高档次的特点。
目前市场上的超大型旅游综合开发项目，就是在这样的背景下产生的。
旅游地产综合开发的构建模式
目前市场上出现的诸多旅游地产综合开发项目，可以说是囊括多种业态的“巨无霸”。对此，绿维创景规划设计院(www.lwcabcde)的专家指出，这些项目已经在向“复合型旅游目的地”发展。复合型旅游目的地是绿维创景最近几年使用较多的概念，即：在自然山水美景的基础上，通过资源整合或构建，形成的以旅游观光为吸引核心，以休闲度假为聚集平台，达到旅游观光与休闲度假良性互动发展的良性模式旅游地。
谈及复合型旅游目的地的构建模式，绿维创景表示，这是一项系统工程，即以“塑造品牌形象”为首要工程，以“科学规划布局”、“创新产品开发”和“优化游线体系”为核心工程，辅以“旅游要素整合、营销推广创新、支撑体系强化”三项主要的配套工程，共同构成复合型旅游目的地构建的经典模式。
旅游地产综合开发的多重使命
绿维创景(www.lwcabcde)表示，最近几年旅游地产的火爆，除了表明人们对宏观调控下房地产市场的关注，也可以说寄托了一部分旅游行业人士的愿景。一个成功的旅游地产综合开发项目，可以推动区域旅游从观光主导的“观光时代”走向休闲主体的“体验时代”、从“圈地收票”的景区时代走向综合引导的旅游目的地时代、从单一旅游开发时代走向区域旅游一体化时代、从小产业时代走向以旅游为内核的泛旅游产业时代。
